Số 8 : GIẢM PHÁT VÀ HỆ Lụy CỦA NÓ ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN Series Bất động sản ABC
Ở phần 7, chúng ta đã nói đến ảnh hưởng của lạm phát đối với BĐS. Đến với phần 8, chúng ta sẽ bàn luận về 1 trạng thái kinh tế đối ngược hoàn toàn với lạm phát: GIẢM PHÁT và hệ luỵ của nó với nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng.
Khi giá giảm, đó thường được coi là một điều tốt — ít nhất là khi đến các điểm mua sắm yêu thích của bạn. Tuy nhiên, khi giá cả đi xuống trên toàn bộ nền kinh tế, nó được gọi là giảm phát và đó là một trò chơi hoàn toàn khác. Giảm phát là một tin xấu cho đất nước và tiền bạc của bạn.
1. ĐỊNH NGHĨA GIẢM PHÁT
– Giảm phát là khi giá tiêu dùng và tài sản giảm theo thời gian, và sức mua tăng lên. Về cơ bản, bạn có thể mua nhiều hàng hóa hoặc dịch vụ hơn vào ngày mai với cùng số tiền bạn có hôm nay. Đây là hình ảnh phản chiếu của lạm phát, đó là sự gia tăng dần dần của giá cả trong toàn bộ nền kinh tế.
– Mặc dù giảm phát có vẻ là một điều tốt, nhưng nó có thể báo hiệu một cuộc suy thoái sắp xảy ra và thời kỳ kinh tế khó khăn. Khi mọi người cảm thấy giá đang giảm, họ trì hoãn việc mua hàng với hy vọng rằng họ có thể mua những thứ với giá thấp hơn vào một ngày sau đó. Nhưng chi tiêu thấp hơn dẫn đến thu nhập ít hơn cho người sản xuất, điều này có thể dẫn đến thất nghiệp và lãi suất cao hơn.
– Vòng lặp tiêu cực này tạo ra tỷ lệ thất nghiệp cao hơn, giá cả thấp hơn và chi tiêu thậm chí ít hơn. Nói tóm lại, giảm phát dẫn đến giảm phát nhiều hơn. Trong hầu hết lịch sử, giai đoạn giảm phát thường đi đôi với suy thoái kinh tế nghiêm trọng.
2. GIẢM PHÁT ĐƯỢC ĐO LƯỜNG NHƯ THẾ NÀO?
– Giảm phát được đo lường bằng cách sử dụng các chỉ số kinh tế như Chỉ số giá tiêu dùng (CPI). Chỉ số CPI theo dõi giá của một nhóm hàng hóa và dịch vụ thường mua và công bố các thay đổi hàng tháng.
– Khi giá cả được đo lường tổng hợp bởi CPI trong một thời kỳ thấp hơn so với thời kỳ trước đó, nền kinh tế đang trải qua giảm phát. Ngược lại, khi giá cả tăng lên, nền kinh tế đang trải qua lạm phát.
3. NGUYÊN NHÂN NÀO GÂY RA GIẢM PHÁT?
Có hai nguyên nhân lớn dẫn đến giảm phát: giảm cầu hoặc tăng cung. Mỗi thứ đều gắn liền với mối quan hệ kinh tế cơ bản giữa cung và cầu. Tổng cầu giảm dẫn đến giá hàng hóa và dịch vụ giảm nếu cung không thay đổi.
– Tổng cầu giảm có thể do:
Chính sách tiền tệ: Lãi suất tăng có thể khiến mọi người tiết kiệm tiền mặt thay vì chi tiêu và có thể không khuyến khích việc đi vay. Chi tiêu ít hơn có nghĩa là nhu cầu về hàng hóa và dịch vụ ít hơn.
Suy giảm niềm tin: Các sự kiện kinh tế bất lợi — chẳng hạn như đại dịch toàn cầu — có thể dẫn đến giảm nhu cầu tổng thể. Nếu mọi người lo lắng về nền kinh tế hoặc thất nghiệp, họ có thể chi tiêu ít hơn để có thể tiết kiệm nhiều hơn.
– Tổng cung cao hơn có nghĩa là
Các nhà sản xuất có thể phải giảm giá do cạnh tranh gia tăng. Sự gia tăng tổng cung này có thể xuất phát từ việc giảm chi phí sản xuất: Nếu chi phí sản xuất hàng hóa thấp hơn, các công ty có thể sản xuất nhiều hàng hóa hơn với cùng một mức giá. Điều này có thể dẫn đến cung nhiều hơn cầu và giá thấp hơn.
4. HẬU QUẢ CỦA GIẢM PHÁT
Mặc dù việc giảm giá hàng hóa và dịch vụ có vẻ hữu ích nhưng nó có thể gây ra những tác động tiêu cực đến nền kinh tế.
– Nạn thất nghiệp.
Khi giá giảm, lợi nhuận của công ty giảm, và một số công ty có thể cắt giảm chi phí bằng cách sa thải công nhân.
– Nợ
Lãi suất có xu hướng tăng trong thời kỳ giảm phát, điều này làm cho nợ đắt hơn. Do đó, người tiêu dùng và doanh nghiệp thường giảm chi tiêu.
– Vòng xoáy giảm phát.
Đây là hiệu ứng domino gây ra bởi từng đợt giảm phát chồng chéo lên nhau. Giá giảm có thể dẫn đến sản xuất ít hơn. Sản xuất ít hơn có thể dẫn đến việc trả lương thấp hơn. Trả lương thấp hơn có thể dẫn đến giảm nhu cầu. Và nhu cầu giảm có thể khiến giá ngày càng thấp hơn. Và tiếp tục. Điều này có thể khiến tình hình kinh tế tồi tệ trở nên tồi tệ hơn.
Trong thời kỳ giảm phát, nơi tốt nhất để mọi người giữ tiền nói chung là các khoản đầu tư bằng tiền mặt, vốn không kiếm được nhiều. Các loại đầu tư khác, như cổ phiếu, trái phiếu công ty và đầu tư bất động sản, rủi ro hơn khi có giảm phát vì các doanh nghiệp có thể đối mặt với những thời điểm rất khó khăn hoặc thất bại hoàn toàn.
5. TÁC ĐỘNG CỦA GIẢM PHÁT LÊN BĐS
– Trong thời kì giảm phát, việc sử dụng đòn bẩy là nguyên nhân chính dẫn đến sự sụp đổ của BĐS.
– Giá nhà giảm khiến NĐT không thể chi trả cho các khoản nợ đi vay dẫn đến việc bị ngân hàng tịch thu tài sản. Khi ngân hàng phát mãi vô số BĐS lên thị trường khiến nguồn cung tăng cao, trong khi nhu cầu giảm xuống do những NĐT cầm tiền mặt vẫn mong đợi giá nhà sẽ giảm xuống nữa, đã tạo 1 áp lực vô cùng lớn lên giá nhà khiến chúng giảm xuống.
– Kể cả trong thời kì giảm phát, số nợ của bạn không giảm xuống. Ngân hàng không nhân từ điều chỉnh số nợ này của bạn theo tỉ lệ giảm phát. Tuy nhiên giá nhà và giá cho thuê nhà phải giảm xuống theo tỷ lệ giảm phát. Là 1 NĐT, nó có nghĩa là nợ phải trả của bạn vẫn giữ nguyên, trong khi đó dòng tiền tạo ra từ BĐS lại giảm
– Tuy giảm phát không phổ biến như lạm phát, nhưng ở 1 số giai đoạn, giảm phát đã có tác động to lớn lên nền kinh tế thế giới, ví dụ như giai đoạn khó khăn nhất của nền kinh tế Mỹ ( Cuộc Đại suy thoái – The Great Depression 1929-1933), giảm phát ở Nhật Bản ( từ những năm 1990) và cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu ( 2007-2009)
6. CÁCH KIỂM SOÁT GIẢM PHÁT
Chính phủ có một số chiến lược để kiềm chế giảm phát.
– Tăng cung tiền.
Cục Dữ trữ Liên bang có thể mua lại chứng khoán kho bạc để tăng lượng cung tiền. Với nguồn cung lớn hơn, mỗi đô la ít có giá trị hơn, khuyến khích mọi người tiêu tiền và tăng giá.
– Làm cho việc vay mượn dễ dàng hơn.
FED có thể yêu cầu các ngân hàng tăng lượng tín dụng có sẵn hoặc giảm lãi suất để mọi người có thể vay nhiều hơn. Nếu FED giảm tỷ lệ dự trữ, vốn là lượng tiền mặt mà các ngân hàng thương mại phải có, thì các ngân hàng có thể cho vay thêm tiền. Điều này khuyến khích chi tiêu và giúp tăng giá.
– Quản lý chính sách tài khóa.
Nếu chính phủ tăng chi tiêu công và cắt giảm thuế, nó có thể thúc đẩy cả tổng cầu và thu nhập khả dụng, dẫn đến chi tiêu nhiều hơn và giá cả cao hơn.
—————————————————————–
Disclaimer: Đây là hoạt động phi lợi nhuận, nhằm đóng góp cho “Cộng đồng BẤT ĐỘNG SẢN” ngày càng lớn mạnh, mong mọi người khi copy bài hãy để nguồn hoặc bấm nút share bài ngay bên dưới. Mong mọi người đóng góp ý kiến để các bài viết ngày càng hoàn thiện, giúp các NĐT mới có được kiến thức nền tảng trước khi đầu tư.
